Riesgos

Conoce nuestro modelo de análisis de riesgos

Principios

StockCrowd In define su modelo de riesgos de forma que éste se adapte a las necesidades del sector -evitando simplificaciones o complicaciones excesivas-, alineado con sus objetivos estratégicos, completo en la consideración de sus procesos principales, integrado en la toma de decisión, y dinámico -con la capacidad de adaptarse al cambio.

El objetivo último del modelo de riesgos en StockCrowd In no es otro que el de generar valor para el Inversor, generando confianza y seguridad en que las oportunidades finalmente publicadas a través de la plataforma han sido filtradas siguiendo criterios de profesionalidad, objetividad y neutralidad.

El modelo de riesgos de StockCrowd In se enmarca dentro del proceso de onboarding, el cual define el ciclo de vida de las oportunidades analizadas por la organización, lleguen estas a publicarse o no a través de la plataforma.

El Proceso de Onboarding

El proceso de onboarding comprende 5 fases: primer contacto; análisis; decisión; publicación; cierre y seguimiento.

La fase de primer contacto es liderada por Comercial, el cual realiza la selección previa de oportunidades y pone en contacto a aquellos promotores que la superan con el departamento de operaciones.

Durante la fase de análisis el departamento Comercial se encarga de liderar la solicitud de documentación al promotor, a partir de la cual el departamento de Operaciones generará un Informe de Operaciones que sirve como input a Riesgos para su análisis y, posteriormente, al Comité de Riesgos, para la decisión ya en fase 3.

En la fase de decisión, el Comité de Riesgos, en base a los informes y análisis generados desde Operaciones y Riesgos, tomará una decisión final sobre si continuar o no con una oportunidad en concreto y en qué términos.

En caso de decisión afirmativa, durante la fase de publicación se prepara la campaña que será publicada, conjuntamente con toda la documentación necesaria -incluyendo los contratos y acuerdos pertinentes-.

Por último, en la fase de cierre y seguimiento -y una vez cerrada con éxito una campaña en particular-, se procede al envío del dinero recaudado, a la firma del reconocimiento de deuda del promotor a los inversores, dándose inicio a la labor de seguimiento realizada por parte de Operaciones y de Riesgos hasta el momento de la devolución del préstamo.

El Modelo de Riesgos

El modelo de riesgo de StockCrowd In se extiende a lo largo de todas las fases del proceso de onboarding. El modelo puede dividirse en cuatro áreas fundamentales en el ciclo de vida de las oportunidades analizadas por StockCrowd In: 1) selección inicial; 2) análisis de riesgos; 3) seguimiento y control; 4) recobro.

Estas cuatro etapas en las que se divide el modelo de riesgos se identifican con las cinco fases del proceso de onboarding de la siguiente manera:

  • Selección Previa: fase de ‘primer contacto’ en el proceso de onboarding.
  • Análisis de Riesgos: fases de ‘análisis’, ‘decisión’ y ‘publicación’ en el proceso de onboarding.
  • Seguimiento de Oportunidades: fase de ‘cierre y seguimiento’ en el proceso de onboarding.
  • Proceso de Recobro: fase de ‘cierre y seguimiento’ en el proceso de onboarding.

StockCrowd In rechaza aproximadamente el 83% de oportunidades a las que tiene acceso. Cuando StockCrowd In recibe una oportunidad de inversión en un proyecto inmobiliario, la somete a un proceso de selección previa de acuerdo a una serie de criterios mínimos de aceptación financieros, de cumplimiento, y de experiencia.

Selección previa

El proceso de selección previa requiere el cumplimiento estricto de los criterios mínimos fijados, permitiéndose cierto grado de flexibilidad en situaciones puntuales y siempre debidamente justificadas.

El análisis de riesgos

StockCrowd In estrena nuevo modelo de análisis de riesgos en oportunidades de inversión inmobiliaria.

Un nuevo modelo

StockCrowd In ha trabajado codo con codo con la empresa AIS Group -experta en modelos de gestión de riesgos de crédito a partir de técnicas de inteligencia artificial, inteligencia de negocio y tecnología-, en la mejora del modelo de análisis de riesgos empleado hasta ahora por la primera.

El nuevo modelo de análisis de riesgos ha buscado mejorar las herramientas ya disponibles de la siguiente manera:

  • Uso de las bases de datos y conocimiento en big data de AIS sobre promotores inmobiliarios y morosidad.
  • Automatización del proceso de análisis de riesgos, incluyendo el cálculo de scorings y ratings.
  • Incorporación del conocimiento experto y buenas prácticas de AIS en el análisis del riesgo de crédito (análisis del promotor) y en el análisis de oportunidades inmobiliarias (análisis de la promoción).

Lo anterior ha sido llevado a cabo reconociendo las virtudes del modelo ya disponible, buscando crear sinergias entre ambos enfoques en el análisis de riesgo.

El nuevo modelo, totalmente especializado en el sector inmobiliario, permite la obtención de tres scorings y ratings: promotor, promoción y global.

Rating del promotor

En el caso del rating del promotor, el modelo utiliza información cuantitativa y cualitativa para calcular una serie de ratios, mediciones y ecuaciones que, posteriormente, son evaluados según la base de datos construida por AIS frente a la probabilidad/tendencia de sufrir morosidad. De esta forma, es posible construir un modelo que solamente tenga en cuenta aquellas mediciones o ratios que materialmente impactan sobre la probabilidad de que un promotor pueda incurrir en impago.

El scoring del promotor es el resultado de la combinación de tres módulos de cálculo distintos: el módulo financiero, el módulo operativo, y el módulo cualitativo.

El módulo financiero se alimenta de información de los estados financieros del promotor para correlacionar ratios financieros -liquidez, solvencia, endeudamiento, actividad, entre otros-, con la probabilidad de morosidad por parte del promotor mediante el uso de big data.

El módulo operativo hace uso de información proveniente mayormente de CIRBE relativa a la operativa del promotor con el Sistema Financiero. El resultado de este módulo es después corregido mediante la aplicación de un factor que tiene en cuenta el nivel de incidencias experimentado con ese promotor en particular por StockCrowd In en el pasado. Un promotor que haya manifestado incidencias en el pasado verá penalizada su puntuación operativa.

Por último, el módulo cualitativo emplea información cualitativa del promotor, como experiencia de los gestores, el número de promociones en curso, o las promociones finalizadas con éxito hasta el momento.

El modelo distingue entre promotores pequeños (facturación igual o inferior a diez millones de euros), y grandes promotores (aquellos cuya facturación sea superior a los diez millones de euros) Para cada caso, los parámetros del modelo utilizados en la obtención del scoring y rating del promotor cambian.

El modelo está preparado para trabajar escenarios en que el promotor es una sociedad vehículo especial (SPV en inglés). En esos casos se deberá distinguir si existe la figura del avalista, normalmente la empresa matriz del grupo promotor.

De existir esta figura, parte de la información requerida por el modelo para el análisis del promotor será tomada de la sociedad que actúa como avalista. En estos casos, StockCrowd In analizará la situación particular, teniendo la capacidad de penalizar y limitar la máxima puntuación posible a obtenerse en el scoring del promotor.

En los casos en que el promotor tome la forma de una SPV y no exista la figura del avalista, StockCrowd In valorará si la puntación obtenida es la más oportuna o, si por el contrario, esta debería ser penalizada.

Rating de la promoción

Por otra parte, en el caso del rating de la promoción, este se calcula como una combinación entre la rentabilidad de la misma y una serie de factores cualitativos como: estado de tramitación de la licencia, grado de aportación de recursos propios por parte del promotor, nivel de profesionalización de la planificación del proyecto, nivel de trabajo y detalle en el presupuesto, o capital concedido a través de préstamo hipotecario.

En el cálculo de la rentabilidad de la promoción, expresada mediante la tasa interna de rentabilidad (TIR), el modelo extrae parte de la información necesaria de una fuente externa, de manera que se obtiene la validación por un tercero del cálculo de la rentabilidad de la operación.

El modelo distingue los casos de grandes promociones (aquellas que suponen un presupuesto de obra de al menos tres millones de euros y un préstamo superior al millón de euros), de los casos de pequeñas promociones (aquellas que no cumplen los criterios de las grandes promociones) Como ocurre en el caso del scoring del promotor, en el cálculo del scoring de la promoción los parámetros a tener en consideración, así como su importancia en el cómputo final, cambiarán en función del tamaño de la promoción.

Rating global

Una vez obtenidos los scorings y ratings tanto del promotor como de la promoción, el modelo los fusiona en un scoring y rating globales que tienen en consideración el tipo de préstamo (fijo o participativo) de cara a asignar pesos a las puntuaciones de promotor y promoción.

En el caso de un préstamo fijo el modelo dará mayor peso al rating del promotor, mientras que en el caso de un préstamo participativo (basado grandemente en la rentabilidad estimada de un proyecto), el modelo favorecerá al rating de la promoción.

El nuevo modelo establece la siguiente escala de ratings:



StockCrowd In pasará a publicar los ratings (del promotor, de la promoción, y global) de cada nueva oportunidad de inversión disponible en la plataforma con el objetivo de mejorar el nivel de información recibido por el potencial inversor. Los ratings -del promotor, de la promoción, y global-, aparecerán en la miniatura y detalle de cada oportunidad.

Una vez analizado el rating global -además de cualquier elemento de relevancia que a juicio del experto en análisis de riesgos pueda existir-, es el turno del Comité de Riesgos. El Comité de Riesgos, formado por representantes de varios departamentos y de Dirección, es el encargado de decidir sobre la publicación o no -y en qué condiciones- de cada oportunidad internamente analizada.

Con este nuevo modelo, StockCrowd In suma la experiencia y conocimiento de AIS en tecnología big data y análisis del riesgo de crédito, automatiza el análisis de riesgos, y lo especializa en el sector inmobiliario.

No obstante las anteriores mejoras en cuanto a la aplicación de tecnología y automatización, StockCrowd In es plenamente consciente de la necesidad de contar con el juicio de un experto en análisis de riesgos a modo de 1) contrastar los resultados de la nueva herramienta; 2) estimar situaciones o riesgos que pudieran no estar siendo contempladas en situaciones puntuales; 3) identificar limitaciones del modelo con el objetivo de seguir mejorándolo.

Seguimiento y control

Una vez aprobadas, las oportunidades (promotor y promoción) son sometidas a un proceso de seguimiento y control. Durante este proceso, StockCrowd In procede a la actualización sistemática de la información y documentación utilizadas en el análisis de riesgo original de la oportunidad.

En caso de identificar situaciones anómalas o que pudieran aumentar peligrosamente el nivel de riesgo inicialmente evaluado, StockCrowd In se pondrá en contacto con el Promotor con el objetivo de, primero, acabar de entender la situación y, segundo, tratar de asegurar que el potencial impacto sobre el proyecto objeto del préstamo sea mínimo y controlado. StockCrowd In actúa en esta fase tratando de lograr el máximo beneficio para el inversor.

Recobro

A pesar de todo el trabajo y esfuerzo puesto por StockCrowd In en las fases anteriores -y no siempre debido a incumplimientos o errores por parte del Promotor-, es posible llegar a situaciones en que, una vez alcanzada la fecha de vencimiento del préstamo y ejercidas las votaciones pertinentes, se declara un impago. Empieza entonces la fase de recobro.

Durante la fase de recobro -dividida en una etapa extrajudicial y una judicial-, Stockcrowd In coordina los esfuerzos encaminados a lograr la recuperación de las cantidades debidas por el Promotor.

La fase extrajudicial, que puede alargarse hasta un máximo de noventa días, consiste en el contacto y negociación con el Promotor, de modo que éste efectivamente pague llegue a presentar una propuesta de pago de las cantidades adeudadas, la cual deberá ser aceptada por la mayoría de inversores involucrados en el préstamo en cuestión.

De no llegar a presentarse o a aprobarse la propuesta por parte del Promotor se llegará a la fase judicial, la cual se caracteriza por un proceso judicial cuya duración y resultado son inciertos, si bien es cierto que herramientas como el reconocimiento de deuda -que el Promotor firma en beneficio del Inversor en cada uno de los proyectos publicados por la plataforma-, ayudan a reducir al máximo esta incertidumbre en beneficio del Inversor.